Konut Kredisi Batağı Büyüyor... muş (2)

Blogumun ilk yazısında belirttiğim noktaya Milliyet Gazetesinde konuk olarak yazan Ertuğ Yaşar, Konutta kriz var, bizde de olsun yazısıyla değinmiş.

Özetle benim bahsettiğim noktayı aynen yazmış ve benzer bir haberin başlığının gerçekleri yansıtmadığını eğlenceli bir dille yazmış. Aşağıya yazının özetini veriyorum.

Konutta kriz var, bizde de olsun
7 Eylül 2007 (Milliyet)

Dünyada konut kredisi ve mortgage krizi var ya! Eh bizde de olması gerekli diye mi düşünelim. Türkiye dünya ile bütünleşti dünyada kriz var. O zaman bizde de olmalı. Ne yazık ki bazı gazeteci arkadaşlarımız bu mantıkla yola çıkarak öküzün altında buzağı arıyorlar!

.....
Başlık süper...
Tam kriz başlığı: "Konut kredisinde tehlike sinyali, batık dört kat arttı" Haberde de Türkiye'de son dönemde konut kredilerinde batık oranının nasıl yüzde 336 arttığı işleniyor.
Hadi bir de rakamlara bakalım mı? Çünkü aynı haberde güzel bir tablo da hazırlanmış.
Bu tabloya göre Türkiye'de 27 milyar YTL (aşağı yukarı 20 milyar dolar) konut kredisi varmış. Geçen yıl ise bu kredi miktarı 20.8 milyar YTL imiş. Yani yıllık artış oranı yüzde 30. ekonominin yüzde 7 büyüdüğünü düşünürsek ciddi yüksek bir artış oranı.
Peki bu kadar konut kredisi içince batık oranı ne?
Oran verilmiyor da sayılar veriliyor: 2006'da 27 milyon YTL 2007'de 116 milyon YTL (yani sadece 90 milyon dolar).

Evet artış oranı yüzde 336. Ama miktar topu topu 90 milyon dolar!
Ülkede toplam 20 milyar dolar konut kredisi var bunun sadece binde 4'ünde sorun var. Bu sorun da sadece ve sadece 90 milyon dolar (ya da orta ölçekli bir proje büyüklüðü kadar). Ama baþlýk orada: Konut kredisinde tehlike sinyali!
Bu arada otomobil kredilerinde batık oranı toplam kredi stokunun yüzde 3,4'e ulaşmış deðer olarak da batık konut kredisi miktarını bile aşmış (197 milyon YTL 151 milyon dolar), ama habere göre o alanda bir sorun yok!
Şimdi denebilir ki, haberi yapan muhabir arkadaş haberi güzelce yazmış, konuları işlemiş. Ama yazı işleri başlığı atarken işi abartmış. Olabilir. Gazetelerde bu tür iş içler yaşanmaktadır.

Ama ben de soruyorum: Acaba bu başlığı atan sayfa sekreterleri cezalandırıldı mı?
Cezalandırılmadıysa haberin sahibi muhabir arkadaş, "Benim haberimi iç ettiler beni de rezil ettiler? diyerek istifa etti mi?

İkisi de olmadıysa, neden bir sektörün ve hatta bir ekonominin kaderi ile bu biçimde oynanmasına izin veriyorsunuz? Türkiye'nin en büyük iki gazetesinden birine devlet el koydu diye o gazete sahipsiz ve denetimsiz mi kalacak?
Yoksa bu tür faili meçhul cinayetler ile sektörlerimizin ve ekonomimizin katledilmesi sürecek mi?

Amerika'daki Mortgage Krizi Türkiye'ye Sıçrar mı ?

Amerika'daki mortgage krizinin derinleşmesi ve Türkiye'de tasfiye edilen mortgage kredilerinin artması üzerine Amerika'daki mortgage krizinin bulaşıcı bir hastalıkmış gibi Türkiye'ye de sıçrayabileceği düşüncesi değişik yerlerde belirtiliyor.

Hatta böyle bir krizin öncü göstergesi olarak da bir önceki yazımda bahsettiğim Türkiye'deki konut kredisi batağı (!) gösteriliyor.

Bence yanlış yere bakılıyor. Türkiye'deki mortgage piyasası henüz kurulma aşamasında ve Amerika'daki mortgage piyasası ile direkt bir etkileşimi yok denecek kadar az, ancak dolaylı olarak etkilenebilir ve bu da hemen bir kaç ayda gözlenemez.

Türkiye'de mortgage piyasasındaki geri ödemeleri etkileyen temel etmenler, faiz, gelir ve ev fiyatları olarak sıralanabilir. Bunlara teker teker bakarsak:

Faiz: Türkiye'de değişken faizli konut kredisi kullanımı çok yeni olduğundan faizlerdeki değişimler hali hazırda konut kredisi almış insanların geri ödemelerini Amerika'daki kadar etkilemez. Yeni alınacak kredilerin ise batma ihtimalini arttırır. Ama şu anda Amerika'daki mortgage krizi nedeniyle Türkiye'deki faizlerde ciddi bir artış yoktur ve o yüzden mortgage'da faizlerin yükselmesinden dolayı Amerika'dakine benzer bir kriz olması şu an için beklenmemeli. (Not: Bu konuya başka bir zaman geri dönmek istiyorum. Tarihsel olarak faiz ile konut kredisi tasfiye oranları incelendiğinde arada çok kuvvetli bir ilişki görülüyor. Aradaki bu ilişkinin incelenmesi başka bir yazının konusu olabilir.)

Gelir: Gelir dolaylı bağlantının yolu olabilir. Eğer Amerika'da kriz global bir resesyonla sonuçlanırsa, Türkiye dolaylı olarak etkilenecektir ve gelirdeki düşüş sorunlara yol açabilir. Ama bu bir kaç ayda olacak bir gelişim değil ve böyle bir etkileşimin olup olmadığını da Türkiye'de tasfiye edilen konut kredilerine bakarak anlamak doğru olmaz.

Ev fiyatları: Ev fiyatlarındaki ani ve büyük düşüşler konut kredisi geri ödemelerinde sorun yaratır çünkü borçlar evin değerinin üstüne çıkabilir ve borçlu için konutu bankaya geri vermek daha karlı olabilir. Ama Türkiye'deki ev fiyatlarının Amerika'daki krizden etkilenme olasılığı düşüktür ve böyle bir etkileşim yine gelirdeki değişimle olur.

Sonuç: Amerikan finans piyasalarındaki krizlerin bütün dünyayı etkileyebileceği kesin, ama bu etkileşimin etkilerini Türkiye'de geri ödenmeyen konut kredilerine bakarak anlamak yanlış olur. Krizin olası etkilerini öncelikle başka yerlerde aramak lazım.

Bu konuda yazılacak bir kaç onemli nokta daha var; onları da gelecek yazılara bırakıyorum.